Dat woningcorporaties als toegelaten instellingen de belangen van de volkshuisvesting dienen, is reeds bekend. Daarbij is recent ook meermaals gebleken dat deze corporaties op basis van het beleid dat zij terzake hanteren veelvuldig in het nieuws verschijnen. De discussie omtrent het financiële toezicht op corporaties is enorm. Het is deze discussie die bijna doet vergeten wat een belangrijke kerntaak van de woningcorporaties is en de beweging in dat speelveld, namelijk de verhuur van sociale woningen.

Sociale woningen worden voor een huurprijs van maximaal € 664,66 per maand verhuurd aan personen met een inkomen tot de inkomensgrens van € 34.085,- per jaar. Corporaties zijn verplicht 90% van de in haar eigendom zijnde sociale woningen te verhuren aan personen die voldoen aan dit inkomenscriterium. De overige 10% van de woningen kunnen corporaties eventueel verhuren aan personen met een inkomen boven deze grens. Geschat wordt dat de corporaties samen ruim 30% van de gehele woningvoorraad in Nederland beheren ten behoeve van deze sociale sector. Dit zorgt er voor dat in veel procedures betreffende het huurrecht als verhuurder een corporatie optreedt. Uit deze jurisprudentie blijkt dat meer dan eens de doelstellingen en de bijzondere positie van een corporatie op het gebied van de volkshuisvesting van invloed zijn op de rol van verhuurder.

Zowel kantonrechters, gerechtshoven maar ook de Hoge Raad leggen de nadruk op bovengenoemde bijzondere positie van de corporatie als verhuurder. Die bijzondere positie kan blijken uit zowel extra (zorg)plichten die op een corporatie kunnen rusten in de functie van verhuurder, maar juist ook in extra belangen van een corporatie bij het realiseren van de doelstelling op het gebied van de volkshuisvesting. Een en ander blijkt uit een aantal recente arresten van de Hoge Raad die in dit artikel aan de orde worden gesteld.

Allereerst het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 (LJN: BV1767). Het betreft hier een geschil over de vraag of een corporatie een bepaalde vergoeding voor administratie en verhuurderskosten aan haar huurders in rekening mag brengen. Deze vergoeding (ad €115,- tot €125,- ) wordt bij het sluiten van de huurovereenkomsten bij de nieuwe huurders in rekening gebracht. De huurders klagen in deze procedure dat de corporatie met deze vergoeding een niet redelijk voordeel ex artikel 7:624 BW heeft bedongen en dit beding daardoor nietig is. De Hoge Raad volgt het gerechtshof dat oordeelt dat van een dergelijk voordeel geen sprake is indien de huurders gebaat zijn bij de prestatie waarvoor de vergoeding is gevraagd. Op basis van de omstandigheden zal moeten worden beoordeeld in hoeverre de kosten redelijk zijn. De Hoge Raad oordeelt dat gezien de werkzaamheden die aan corporaties zijn opgedragen (in het kader van de volkshuisvesting), deze corporaties als verhuurders extra terughoudend dienen te zijn bij de beoordeling van de redelijkheid van concrete kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht.

Op het gebied van financiële regelingen en belangen lijken corporaties door bovenstaand arrest dus in een meer bijzondere positie te worden gezet als verhuurder dan bijvoorbeeld particuliere verhuurders. Ditzelfde geldt onder meer voor een door een corporatie als verhuurder aangezegde ontbinding van de huurovereenkomst, zo blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 10 april 2012 (LJN: BW2267). Een corporatie heeft een huurder de ontbinding van een huurovereenkomst aangezegd, aangezien deze huurder een medewerker van de corporatie had mishandeld. Ten tijde van die mishandeling verkeerde de bewuste huurder in een psychose, terwijl voordien nimmer sprake was van enig probleem met de huurder. Het gerechtshof en de Hoge Raad oordelen dat de corporatie gelet op de handelingen van de huurder wettelijk gerechtigd is de huurovereenkomst te ontbinden. Maar op basis van de redelijkheid en billijkheid wordt die ontbinding door de Hoge Raad toch als onaanvaardbaar geacht. De Hoge Raad overweegt ook hier dat gelet op de taken van de corporatie op het gebied van de volkshuisvesting, de corporatie aandacht moet hebben voor de psychische gesteldheid van de huurder en de mogelijk meer vergaande gevolgen indien daadwerkelijk tot ontbinding wordt overgegaan, vooral ook nu de huurder na behandeling geen overlast meer heeft veroorzaakt. De door de corporatie gevorderde ontbinding wordt derhalve onaanvaardbaar geacht in verband met de redelijkheid en billijkheid.

Uit deze arresten van de Hoge Raad blijkt eens te meer dat iedere corporatie als toegelaten instelling gezien wordt als een bijzondere verhuurder. En daarmee staan deze twee arresten niet op zichzelf. Maar deze bijzondere positie is niet per definitie nadelig voor corporaties. Zo oordeelde de Hoge Raad bij arrest van 18 juni 2010 (LJN: BM0893) bijvoorbeeld dat een corporatie aanspraak kan maken op onder meer winst uit ongeoorloofde onderhuur zoals door een huurder zou zijn verdiend. De Hoge Raad komt tot dit oordeel nu corporaties groot belang hebben bij het voorkomen van de onttrekking van de sociale huurwoningen aan de doelgroep waarvoor deze woningen zijn bestemd (hetgeen ongeoorloofde onderhuur tot gevolg zou kunnen hebben). Naast de ontbinding en ontruiming werd in dit geval schadevergoeding in de vorm van winstafdracht van de hoge huurgelden die de huurder rekende van zijn onderhuurder aan de corporatie toegewezen.

In de huidige discussie betreffende het verscherpen van het (financiële) toezicht op woningcorporaties, wordt door diverse (politieke) partijen gesteld dat deze corporaties zich alleen zouden moeten richten op hun taken betreffende de volkshuisvesting. Gelet op de bovengenoemde arresten zullen de corporaties zich bij het uitoefenen van die taken bewust moeten blijven van de bijzondere positie die zij daarin als verhuurder vervullen.

Auteur: Marly Bastick-van Marrewijk (mbastick@lawton.nl)

bron: 

http://www.lawton.nl/newsletter-news/689?nieuws_id=1042&nieuwsbrief_id=58

Corporaties staan in het centrum van de belangstelling. En terecht, zij spelen een zeer belangrijke rol in de volkshuisvesting. Met de Herzieningswet is in de Tweede Kamer de aanpassing van de regelgeving voor corporaties in behandeling. De Minister heeft naar aanleiding van de kwestie Vestia een onderzoekscommissie ingesteld. Daarmee in verband is ook een parlementaire enquête voor het najaar gepland. Het rare is dat er brede overstemming lijkt dat de Herzieningswet niet vertraagd mag worden door de parlementaire enquête. Zeker als gekeken wordt naar de samenvatting van wat parlementair onderzocht zou moeten worden, is het merkwaardig te moeten constateren dat kennelijk niet beoogd is de Herzieningswet op de conclusies aan te passen. Gaat het nu om het bespreken van incidenten of het analyseren van de problematiek in den brede en het zoeken van oplossingen? Ik zou menen het laatste, maar het eerste lijkt te gebeuren. De discussie rond corporaties lijkt vooral een kwestie van incidentenpolitiek.

Wat is er aan de hand?

Een analyse van het met de Nota van Wijziging aangepaste wetsvoorstel leidt tot de conclusie dat er juridisch gezien niet veel gebeurt. In de toelichting op het wetsvoorstel blijkt dat het doel is

• meer structuur in de regelgeving aan te brengen,
• de veranderde positie van corporaties en de Europese invloed te verwerken en
• te reageren op (eerdere) incidenten door vooral het interne toezicht bij corporaties te versterken.

Verder is het de bedoeling dat een balans tot stand wordt gebracht in de samenwerking tussen gemeenten en corporaties door de positie van de gemeenten te versterken. Structurering van regelgeving is mooi, maar betreft vooral een cosmetische kwestie. Het maakt de juridische realiteit niet anders.

Blijft over het versterken van het toezicht en het versterken van de positie van de gemeenten. De regering is van mening dat versterken van toezicht niet moet gebeuren door het invoeren van toezicht door de overheid voorafgaand aan interne besluitvorming. Corporaties zijn private ondernemingen en daarbij past vooral een systeem van checks and balances door intern toezicht. Dat is een keuze. In ieder geval komt het er nu op neer dat het externe toezicht min of meer hetzelfde blijft, zij het dat het CFV (dat wordt: de autoriteit) iets meer armslag krijgt en een dwangsom mag opleggen. De minister en de autoriteit mogen aanwijzingen geven. Het blijft natuurlijk vooral een systeem van reactief handelen. Wat dat betreft zou het rapport dat brancheorganisatie AEDES onlangs heeft geproduceerd (“Toezicht met bite”) eens in de discussie kunnen worden meegenomen.

Dan het interne toezicht. De constatering van de regering is dat het interne toezicht blijkt te hebben gefaald. De versterking van het interne toezicht met de Herzieningswet gebeurt door grosso modo drie maatregelen.

• Ten eerste het vaststellen van een drempelbedrag waarboven goedkeuring van de raad van toezicht nodig is (was in de praktijk bij de meeste corporaties al zo geregeld) en de mogelijkheid voor de Minister een toezichthouder te schorsen en voor ontslag voor te dragen.
• Ten tweede door een regeling voor aansprakelijkheid voor toezichthouders bij onbehoorlijk bestuur. Ook hier vooral reactieve maatregelen waarvan de vraag is wat de regeling precies zal bijdragen om incidenten te voorkomen. Wellicht zal het wel leiden tot het verkleinen van de markt van potentiële toezichthouders, maar dat terzijde.
• Ten derde blijft dan uiteindelijke over het versterken van de gemeentelijke positie.

De analyse in de toelichting op het wetsvoorstel is dat corporaties te weinig bijdragen aan de lokale volkshuisvesting en dat gemeenten meer moeten kunnen afdwingen, maar de analyse op dat punt is wat mager. De vraag is wat de objectieve gegevens zijn waarmee die conclusie wordt getrokken. Uit een rapport dat de regering in 2011 heeft gepubliceerd blijkt dat corporaties op dit punt een andere mening hebben en dat ook veel gemeenten de bijdragen van corporaties erkennen. Verder blijkt dat zowel gemeenten als corporaties de samenwerking positief kwalificeren. Een logische conclusie zou dan kunnen zijn dat geen sprake is van onwil. Wat is er dan wel aan de hand? Die analyse lijkt nog nooit te zijn gemaakt, maar in hetzelfde rapport liggen daar wel de bouwstenen voor klaar. Veel gemeenten blijken namelijk niet over prestatieafspraken met corporaties te beschikken. Ook woonvisies blijken, hoewel dat met het rapport niet is onderzocht, soms te ontbreken, want dit wordt  wel als reden genoemd voor het ontbreken van prestatieafspraken. Ook blijkt dat in de prestatieafspraken die wel zijn gemaakt een duidelijke structuur over de onderwerpen die geregeld moeten worden niet te bestaan. Er is een grote diversiteit aan onderwerpen maar een duidelijke analogie met de prestatievelden in het BBSH ontbreekt. Ook blijkt er nogal wat verschil te zijn in de “hardheid” van de afspraken. Dat is opmerkelijk. Immers, op lokaal niveau krijgt de volkshuisvesting uiteindelijk zijn daadwerkelijke vorm. En zowel in de huidige regelgeving als in het wetsvoorstel staat centraal dat gemeenten de regie voeren met een woonvisie, corporaties daar hun plannen op afstemmen en dan vervolgens met gemeenten tot prestatieafspraken komen. Aangenomen mag dan worden dat die prestatieafspraken synchroon lopen met de wettelijke omschrijving van de taken van gemeenten en corporaties. Tegelijk moet geconstateerd worden dat dit door de wetgever met de mond wordt beleden in de toelichting op de regelgeving, maar dat het niet in de regelgeving is terug te vinden. Op dit punt heeft er in de Tweede Kamer discussie plaatsgevonden, maar bijna alle partijen zijn het er dan uiteindelijk over eens dat woonvisies en prestatieafspraken van zeer groot belang zijn, maar dat die niet nader geregeld mogen worden omdat dat indruist tegen de gemeentelijke autonomie. Dat lijkt een objectieve vaststelling, maar is feitelijk een (subjectieve) aanname. Als bijvoorbeeld wordt gekeken naar de planologie staat ook voorop dat de gemeentelijke autonomie bij het vaststellen van bestemmingsplannen uitgangspunt is. Met de invoering van de Grex-wet is echter ingesprongen op de gemeentelijke praktijk dat wordt gewerkt met afspraken met ontwikkelaars. Daarvoor is een wettelijke basis gecreëerd waarbij de keuze bestaat tussen het vaststellen van een exploitatieplan voor kostenverhaal en over locatieontwikkeling, of het kostenverhaal contractueel regelen. Wat geregeld moet worden, wordt zowel geïndiceerd door de wetgeving als door een centraal vastgestelde kostensoortenlijst. De structuur ligt er dus en de gemeentelijke autonomie is veilig gesteld doordat een vrijheid bestaat in het regelen van de onderwerpen. Waarom kan dat niet in de volkshuisvesting?

Wat gebeurt er op dit punt wel in de Herzieningswet? Er wordt slechts volstaan met een “aanscherping” van de norm die gehanteerd moet worden. Waar in het BBSH nog is geregeld dat corporaties het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid in acht nemen, stelt de Herzieningswet voor dat zij er in redelijkheid aan moeten bijdragen. Een grammaticale wijziging waarmee zeker niet op voorhand vaststaat dat er veel effect van zal uitgaan. Zeker niet als de structuur voor het maken van afspraken te veel ruimte open laat.

Het zou mooi zijn als tijdens de parlementaire enquête ook dit aspect – is het proces aan de voorkant wel goed geregeld op lokaal niveau? - eens nader zou worden onderzocht en niet alleen wordt gefocust op incidenten. Wat de incidenten – die er zeker zijn en ook niet mogen worden gebagatelliseerd - betreft moet ook niet vergeten worden dat er in 2010 totaal 418 corporaties waren, waarvan het (meer dan) overgrote deel het goed doet en dat corporaties op dit moment, ondanks de economische crisis, nog de enige partijen zijn die zonder veel morren in de woningbouw investeren. Dat doen zij ondanks dat zij na de Europese discussie steeds harder worden aangepakt met heffingen en belastingen en zij bovendien in hun kerntaak (verhuur aan de doelgroep) blijkens de jurisprudentie zwaardere eisen krijgen opgelegd dan andere verhuurders.

Politieke partijen roepen graag dat de sector ziek is. Het zou mooi zijn als eens gekeken wordt of de goede wil die er over het algemeen wel degelijk is en die ook door gemeenten wordt onderkend, beter kan worden omgezet in een goede samenwerking op gemeentelijk niveau om de volkshuisvesting te stimuleren. Het alleen richten op incidenten werkt generaliseren in de hand en vernauwt de focus op de problematiek. Daarmee worden de verkeerde middelen bedacht op basis van onvoldoende voldragen analyses. Beter en strenger toezicht is prima. Daarmee voorkom je veel problemen echter niet. Het blijft immers voornamelijk reactief handelen. De collectieve verontwaardiging over de affaire Vestia is bijvoorbeeld begrijpelijk,. Ik ken de precieze feiten van de kwestie niet, maar men zou zich eens de vraag kunnen stellen hoe men zich als toezichthouder of bestuurder zelf zou hebben gedragen, als er een positief advies van een deskundige voorligt met wervende taal van een gerenommeerde bank en beloftes over grote voordelen waarmee het maatschappelijk vermogen dat kan worden gebruikt voor de kerntaak zou kunnen worden vergroot. Natuurlijk kan gesteld worden dat men had moeten begrijpen dat het te riskant was. Maar hoeveel deskundigen zijn er niet nodig om überhaupt uit te leggen wat er aan de hand is, laat staan waarom begrepen had moeten worden dat er op dat moment iets mis was. Nog los van het zand dat de bestuurders en de toezichthouders naar verluidt in de ogen was gestrooid was treasury bij de meeste corporaties op dat moment nog slechts een minder groot agendapunt. Uiteraard ten onrechte, maar niet helemaal onbegrijpelijk, alleen al gezien het feit dat de discussie pas is opgelaaid nadat het flink mis was gegaan. De kwestie is niet goed te praten. Wel dient het reageren op incidenten in een redelijke context te worden geplaatst. In de media blijken ongeveer 10 echt aansprekende incidenten breed te zijn uitgemeten. Dat betekent dat (afgemeten aan het totaal aantal woningcorporaties) 98% van de corporaties buiten schot is gebleven. Dergelijke incidenten mogen niet als enige drijfveer dienen om draconische, reactieve maatregelen (althans maatregelen die draconisch lijken, maar waarvan de effectiviteit kan worden gerelativeerd) af te kondigen en daar dan mee te volstaan. De aandacht zou ook – en wellicht: vooral – moeten worden gericht op de proactieve maatregelen zoals het scheppen van meer structuur op lokaal niveau, gekoppeld aan een minder subjectieve norm voor de bijdrage van corporaties aan de lokale volkshuisvesting. Met incidentenpolitiek komt men niet tot een dergelijke aanpak.

Deze en andere onderwerpen zullen aan de orde komen in de cursus “Actuele regelgeving woningcorporaties” die op 5 juni 2012 in Utrecht gehouden zal worden (zie: www.berghauserpontacademy.nl).

M.J. de Groot, Advocaat bij Lawton Advocaten te Rotterdam, toezichthouder bij een corporatie. Hij verricht onderzoek op het gebied van de volkshuisvesting bij de VU.

Een artikel van Max Seelen van Patres.

Je krijgt een bouwaanvraag binnen die in strijd is met het bestemmingsplan. Als je hiervoor niet van het bestemmingsplan wil afwijken, dan moet je de vergunning weigeren (artikel 2.10 Wabo).

Beroep op overgangsrecht

De aanvrager geeft zich echter niet zomaar gewonnen. Hij beroept zich op het overgangsrecht voor bouwwerken, omdat het bouwplan op de bestaande fundering wordt gebouwd. Volgens de aanvrager mag je immers bouwwerken onder het overgangsrecht gedeeltelijk vernieuwen of veranderen, zolang de afwijking met het geldende bestemmingsplan maar niet naar aard en omvang wordt vergroot.

Verweer tegen dit beroep

Maar helaas (voor de aanvrager dan). Het bouwen op een bestaande fundering mag je niet zien als ‘gedeeltelijk vernieuwen of veranderen’ in de zin van de standaardovergangsbepalingen (zowel van ‘oude’ bestemmingsplannen als van de huidige standaard overgangsbepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening). De rechter ziet dit toch al gauw als een gehele vernieuwing van een bouwwerk. En dan gaat een beroep op het overgangsrecht voor bouwwerken niet op (ABRvS 10 maart 2004, 200304428/1).

Dit geldt zeker wanneer er ook nog eens een bouwwerk ‘terugkomt’ met andere afmetingen en een ander uiterlijk (ABRvS 3 april 2009, 200901002/1/H1 en 200901002/2/H1).

Bron: ABRvS 2 mei 2012, 201110710/1/A1

Procedurebepalingen in bestemmingsplannen voor binnenplanse ontheffingen vervallen van rechtswege op het moment dat de Wabo in werking treedt. Waarop is deze stelling gebaseerd?

Deze vraag wordt vaak aan de VNG gesteld. De Raad van State heeft hierover op 11 april duidelijkheid verschaft. Hieronder leest u ons uitgebreide antwoord.

• Volledig antwoord

Jurisprudentie Databank 
Deze actuele uitspraak hebben we toegevoegd aan de VNG Jurisprudentie Databank. Die is gratis en alleen toegankelijk voor onze leden. Bij elke uitspraak vermelden we duidelijk het belang van de rechterlijke beslissing voor de gemeentelijke uitvoeringspraktijk.

Meer informatie

• Uitspraak Raad van State LJN BW1595
• Veelgestelde vragen Wabo
• Veelgestelde vragen Wro
• Ledenbrief 10/089 Invoering Wabo (VNG, september 2010)
• VNG Jurisprudentie Databank

Een artikel van Yordy Soffner van Wieringa Advocaten.

Kan een koper van een perceel belanghebbende zijn bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, ook wanneer hij nog geen juridisch eigenaar is? Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 14 maart 2012.

In deze zaak is beroep ingesteld tegen het besluit van de raad van de gemeente Muiden tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. Appellante was koper van een perceel dat onder de reikwijdte van het bestemmingsplan viel. De juridische eigendom van het perceel was echter nog niet overgedragen aan appellante en behoorde nog toe aan de verkoper. Nadat de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan had vastgesteld, kwam appellante hiertegen in beroep.

Volgens de gemeenteraad diende het beroep van appellante niet-ontvankelijk te worden verklaard, omdat appellante geen belanghebbende is bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Volgens de raad ontbreekt het rechtstreekse belang bij de koper. Op grond van artikel 8.2. lid 1 onder a Wro kan beroep tegen een bestemmingsplan namelijk alleen door een belanghebbende worden ingediend. Onder belanghebbende wordt ingevolge artikel 1.2 Awb verstaan degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken.

De Afdeling overweegt, met verwijzing naar haar eerdere uitspraak van 28 mei 2008, dat een koper, voordat het juridisch eigendom aan hem is overgedragen, onder omstandigheden een rechtstreeks bij het bestreden besluit betrokken belang kan hebben. In die eerdere uitspraak heeft de Afdeling overwogen dat waarde toekomt aan de inhoud van de koopovereenkomst, in het bijzonder of daarin een ontbindende voorwaarde is opgenomen alsmede voorwaarden die bepalen wie de risico's van waardevermeerdering en waardevermindering van het perceel draagt.

In de door appellante overgelegde brief en registerverklaringen staat dat zij een koopovereenkomst met betrekking tot gronden uit het bestemmingsplan heeft gesloten en dat de oorspronkelijk geplande leveringsdatum voor onbepaalde tijd is verlengd. Gelet hierop oordeelt de Afdeling dat het vermoeden bestaat dat de risico's van waardevermeerdering en waardevermindering nog niet op appellante is over gegaan, maar nog steeds op de verkoper rust. Daar komt bij dat appellante bij herhaling is verzocht om toezending van de koopovereenkomst, maar aan dit verzoek is nimmer gehoor gegeven. Ook was zij noch haar gemachtigde ter zitting aanwezig om vragen over de inhoud hiervan te beantwoorden.

Gelet hierop is de Afdeling van oordeel dat appellante niet heeft aangetoond dat de inhoud van de koopovereenkomst met zich brengt dat zij een rechtstreeks bij het bestreden besluit betrokken belang heeft. Het beroep van appellante dient naar het oordeel van de Afdeling ingevolge art. 8.2 lid 1, onder a Wro, gelezen in samenhang met art. 1:2, lid 1 Awb, niet-ontvankelijk te worden verklaard.

Wanneer valt uit de inhoud van de koopovereenkomst dan wel af te leiden dat de koper belanghebbende is?

In de reeds genoemde uitspraak van 28 mei 2008 kwam de Afdeling tot de conclusie dat de koper wél belanghebbende was nu in de koopovereenkomst een vaste koopprijs van de percelen was vastgelegd, waardoor een waardestijging dan wel -daling voor risico van de koper kwam. Daarnaast hadden partijen geen ontbindende voorwaarde opgenomen voor het geval het gewenste gebruik van het perceel als gevolg van het in ontwikkeling zijnde/komende bestemmingsplan niet langer mogelijk is. Ook was in de koopovereenkomst opgenomen dat de verkoper terzake van de publiekrechtelijke mogelijkheden van woningbouw op het perceel geen garantieverplichting jegens de koper heeft. Gelet op deze omstandigheden had de koper wel een rechtstreeks belang bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Een artikel van De Voort Advocaten | Mediators, sectie vastgoed & overheden. Door Mr. Frank Sanders.

Op 18 januari 2012 deed de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak in een bestemmingsplanprocedure, waarin voor de praktijk onder meer belangrijke rechtsoordelen zijn gegeven over:

- het belanghebbendebegrip ex art. 1:2 Awb;
- de wijzigingsbevoegdheid ex art. 3.6 lid 1 aanhef en onder a Wro

De casus
De raad van de gemeente Hulst heeft een bestemmingsplan met daarin opgenomen een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van woningbouw vastgesteld. De Chw is op het plan van toepassing omdat het plan ziet op de ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden ten behoeve van de bouw van meer dan 20 woningen in een aaneengesloten gebied of de herstructurering van woon- en werkgebieden (art. 1.1. aanhef en onder a juncto categorie 3, onder 3.1 bijlage 1 Chw).

Tegen dat plan heeft - onder andere - de vereniging Bond Heemschut Vereniging tot Bescherming van Cultuurmonumenten in Nederland (verder: de vereniging) een zienswijze ingediend en vervolgens beroep bij de Afdeling ingesteld. De vereniging heeft als beroepsgrond aangevoerd dat de behoefte aan de te bouwen woningen ontbreekt. Zij voerde hiertoe aan dat het college van gedeputeerde staten in haar zienswijze al had aangevoerd dat werd voorzien in een te groot aantal woningen, en dat het gebrek aan behoefte niet werd ondervangen door de in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden. Deze wijzigingsbevoegdheden waren volgens de vereniging voorts in strijd met art. 3.6, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wro.

Ontvankelijkheid van het beroep van de vereniging: wél belanghebbende
De vereniging heeft als statutaire doelstelling: de bescherming van de schoonheid en het historisch-ruimtelijk karakter van Nederland in het algemeen en van cultuurmonumenten in het bijzonder. Het beroep van de vereniging werd gelet op deze statutaire doelstelling ontvankelijk geacht.

Binnen het bestemmingsplan waren aanwezig:
- een voormalige opslagloods van een aardappelhandel;
- een boerderijcomplex met hoogstamboomgaard en;
- historische lintbebouwing.

De Afdeling oordeelde dat de vereniging aannemelijk had gemaakt dat de opslagloods onder na-oorlogse architectuur is gebouwd, een bijzondere metselstructuur heeft en dat deze bebouwing een voorbeeld vormt van de ontwikkelingsstructuur van het nabijgelegen dorp (Kloosterzande). Met betrekking tot het boerderijcomplex met hoogstamboomgaard had de vereniging aannemelijk gemaakt dat sprake is van een bijzondere combinatie van een boerderijcomplex met relatief zeldzame hoogstamboomgaard die in stedenbouwkundig opzicht de scheiding tussen het oude historische centrum van het in het plan gelegen dorp en de latere lintbebouwing vormde. Gelet op de doelstelling van de vereniging hoefde er geen bijzondere monumentenstatus op de betrokken gebouwen te rusten of door de vereniging daartoe een aanvraag te zijn ingediend (zoals een derde belanghebbende in de procedure aanvoerde). Ook de slechte staat van de gebouwen was geen reden om belanghebbendheid niet aan te nemen, nu dit op zichzelf niet afdoet aan de cultuur-historische status van het bouwwerk.

Wijzigingsbevoegdheid in dit geval niet voldoende objectief begrensd
Ingevolge art. 3.6, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wro kan bij een bestemmingsplan worden bepaald dat het college van B&W met inachtneming van de bij het plan te geven regels het plan kan wijzigen binnen de bij het plan te bepalen grenzen. Mede gelet op de rechtszekerheid van belanghebbenden dient in een wijzigingsbepaling in voldoende mate te worden bepaald in welke gevallen en op welke wijze hiervan gebruik mag worden gemaakt. Een wijzigingsbevoegdheid dient derhalve door voldoende objectieve normen te worden begrensd. De vraag of een wijzigingsbepaling door voldoende objectieve normen wordt begrensd hangt af van de omstandigheden van het geval. Hierbij kan onder meer belang worden gehecht aan de aard van de wijziging, de omvang van het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid ziet en de aanleiding voor het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid.

In dit geval was de aanleiding voor het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid het gebrek aan een concrete behoefte aan het in het ontwerp voorziene aantal woningen. De Afdeling stelde in deze zaak vast dat de raad geen feiten of omstandigheden naar voren had gebracht waaruit kon worden afgeleid dat aannemelijk was dat binnen de planperiode alsnog behoefte zou ontstaan aan woningbouw. Hoewel de behoefte aan woningbouw bij het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid niet nauwkeurig behoeft vast te staan, dienen er wel aanknopingspunten te zijn om aan te nemen dat deze behoefte zich binnen de planperiode zal kunnen voordoen. Uit de stukken noch het verhandelde ter zitting waren zulke aanknopingspunten gebleken. Het feit dat in de wijzigingsbepa-lingen de voorwaarde was opgenomen dat het aantal woningen moest passen in het gemeentelijke woningbouwprogramma en een geaccordeerde planningslijst achtte de Afdeling onvoldoende. In zoverre berustte het besluit niet op een deugdelijke motivering. Ter zitting is in dit verband bovendien nog naar voren gekomen dat in het nabijgelegen dorp Perkpolder ook in een aanzienlijk aantal woningen is voorzien.

Voor zover de raad stelde dat om die reden juist was gekozen voor flexibiliteit opdat kon worden ingesprongen op maatschappelijke en economische perspectieven overwoog de Afdeling dat een wijzigingsbevoegdheid door voldoende objectieve normen moet worden begrensd. In dit verband stelde de Afdeling vast dat het plandeel waarop de wijzigingsbevoegdheden rustten een, gelet op de totale omvang van het plan, relatief omvangrijk gebied betrof. Ten aanzien van het aantal woningen dat na wijziging minimaal of maximaal kon worden verwezenlijkt, was, anders dan de eerder genoemde voorwaarde inzake het woningbouwprogramma en de planningslijst, in de wijzigingsbe-voegdheden geen regeling opgenomen. Voorts biedt de bevoegdheid de mogelijkheid de bestemming te wijzigen in meerdere andere bestemmingen. Mede in aanmerking genomen het feit dat de behoefte aan de eerder beoogde woningbouw op het moment van het vaststellen van het plan ontbrak en niet duidelijk was in hoeverre binnen de planperiode alsnog behoefte zou ontstaan, werden de wijzigingsbevoegdheden in dit geval niet door voldoende objectieve normen begrensd. De wijzigingsbevoegdheden waren daarmee in strijd met het bepaalde in artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wro.


Conclusie
Indien de gemeenteraad een wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan gewenst acht, ten behoeve van het binnen de planperiode uitbreiden van het woningaanbod binnen het plangebied, dan moet de gemeenteraad concreet kunnen aantonen waaruit die verwachting blijkt.

Een artikel van Pjotr Lanting van Wieringa Advocaten

De Amsterdamse discotheek Panama was recentelijk in het nieuws wegens een faillissement en vervolgens een doorstart. Omwonenden procederen al jaren tegen de club wegens overlast.

Op 11 april jl. heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een tussenuitspraak gedaan in de beroepsprocedure van buurtbewoners tegen het bestemmingplan ‘oostelijke handelskade 4', waarin Panama wordt toegestaan. De gronden van het beroep zijn onder andere dat de stadsdeelraad ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de overlast die wordt veroorzaakt in de openbare ruimte, zoals door verkeer en luidruchtige bezoekers, dat onvoldoende onderzoek is verricht naar een alternatieve locatie voor de club en dat er geen goed woon- en leefklimaat in de omgeving kan worden gegarandeerd wegens geluidhinder door de muziek.

De Afdeling wijst vrijwel alle aangevoerde gronden af en laat het bestemmingsplan in stand. De stadsdeelraad heeft de overlast voldoende bij zijn belangenafweging betrokken en heeft beleidsvrijheid bij het bepalen van de locatie. Wel acht de Afdeling het plan onvolledig over geluidhinder. Artikel 2.17 van het ‘Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer' (Barim) bevat relevante geluidnormen. Uit onderzoek blijkt dat de discotheek hieraan kan voldoen na het treffen van geluidwerende voorzieningen. Bezwaren tegen de juistheid van dit onderzoek en de stelling dat deze voorzieningen onuitvoerbaar zijn, zijn ongegrond verklaard. Artikel 2.20 van het Barim biedt echter de mogelijkheid voor de stadsdeelraad om afwijkende hogere geluidnormen vast te stellen. Voor de noodlijdende Panama zou dit positief zijn, aangezien zij dan kan besparen op de zeer dure geluidwerende voorzieningen. Aangezien het stadsdeel noch heeft uitgesloten artikel 2.20 toe te passen, noch heeft gemotiveerd dat ook bij toepassing daarvan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd, bevat het bestemmingsplan een motiveringsgebrek, aldus de Afdeling. De stadsdeelraad is in de gelegenheid gesteld dit gebrek binnen 24 weken te herstellen.

Op de website van Stadsdeel Oost meldt verantwoordelijk wethouder Jeroen van Spijk: ‘Ik wil onderzoeken of verhoging mogelijk is. Indien dit niet het geval is, moet Panama het doen met de huidige geluidsnorm.'

Een artikel van Max Seelen van Patres.

Bestuurlijk vooroverleg is de regel
Zoals bekend, is het bestuurlijk vooroverleg met de provincie of het waterschap een verplicht nummertje in een bestemmingsplanprocedure (artikel 3.1.1, lid 1 Bro).

Uitzondering 1
Dit is alleen anders wanneer deze partijen aangeven dat hier geen behoefte aan is (artikel 3.1.1, lid 2 Bro). Zo zal er geen behoefte bestaan aan dit vooroverleg wanneer er geen provinciale belangen in het geding zijn.

Uitzondering 2
Maar er bestaat nog een mogelijkheid om van deze overlegverplichting af te zien. Van het bestuurlijke vooroverleg kun je ook afzien wanneer de herziening van je bestemmingsplan gering of planologisch ondergeschikt is. Een simpel overlegje of zelfs helemaal geen overleg kan dan prima door de beugel (nota van toelichting, blz. 29; Stb. 2008, 145).

Voor de goede orde: wanneer je plan voorziet in de mogelijkheid om na uitwerking meer dan 200 woningen te realiseren, dan is er natuurlijk geen sprake van een planologisch ondergeschikt of gering belang (ABRvS 18 januari 2012, TBR 2012/52). Iedere verdere toelichting hierover lijkt mij overbodig.

Wat te doen bij twijfels?
Ga niet te gauw uit van de 2e uitzondering. Bel even naar de provincie als je twijfels hebt of je bestuurlijk vooroverleg moet voeren. De provincie hoeft haar standpunt hierover immers niet in een besluit te gieten. Dat kan ook mondeling (ABRvS 19 mei 2010, TBR 2010/148). Voor het procesdossier is het dan wel handig als je even een korte telefoonnotitie maakt.

Herkansing?
Het afzien van het bestuurlijke vooroverleg is dus de uitzondering. Mocht je je hier nu in vergissen en je zit al in de beroepsfase, dan bestaat er nog een kans dat de rechter je hiertoe nog even de gelegenheid geeft (ABRvS 17 november 2010, 200908901/1/T1/R1).

Wanneer geen herkansing
Alleen je overspeelt je hand wanneer je daarnaast het vaststellingsbesluit niet direct naar de provincie hebt gestuurd, terwijl je dat wel had moeten doen (in de zin van artikel 3.8, lid 4 Wro). De provincie heeft immers een deadline (6 weken na de vaststelling) om nog tijdig een reactieve aanwijzing (artikel 4.2 Wro) te geven.

En een ‘verschoonbare termijnoverschrijding’ voor de provincie (Gedeputeerde Staten) om alsnog een reactieve aanwijzing te geven zit er ook niet in.

Dan rest er voor Gedeputeerde Staten niks anders om in beroep te gaan. En in dát geval met succes. Je bestemmingsplan zal dan sneuvelen.

Bron: ABRvS 18 januari 2012, TBR 2012/52, noot (maart 2012)

Een artikel van Max Seelen van Patres.

Uitgangspunten MER borgen in het plan
Wanneer je in een milieueffectrapportage (MER) voor een ruimtelijke ontwikkeling bepaalde uitgangspunten hanteert, vergeet dan niet deze uitgangspunten te waarborgen in de planregels.

Dit gebrek aan afstemming tussen deze MER en het bestemmingsplan is overigens wel te repareren. Je moet hiervoor alsnog de juiste planregeltjes opnemen.

Voorbeeld
In deze zaak voorzag het bestemmingsplan in een evenemententerrein met gebouwen en een bungalowpark met maximaal 350 vrijstaande recreatiewoningen. Voor het plan was een MER noodzakelijk. In deze MER werden een aantal uitgangspunten gehanteerd.

Recreatiewoningen & geluidshinder
In ieder geval juist was het uitgangspunt dat de beoogde recreatiewoningen bescherming kregen tegen geluidhinder. Deze eis wordt opgelegd vanuit een ‘goede ruimtelijke ordening’.

Wanneer immers regelmatig en voor een langere periode deze recreatiewoningen ook als zodanig worden gebruikt (nachtverblijf is bijvoorbeeld planologisch toegestaan), dan moet je deze woningen vanuit een ‘goede ruimtelijke ordening’ ook bescherming tegen geluidhinder bieden.

Overigens biedt de Wet geluidhinder voor deze recreatiewoningen geen bescherming.

Tot zover niks aan de hand.

Evenementenkalender in planregels
Voor het nieuwe evenemententerrein werd een indicatieve evenementenkalender voor de verkeers- en geluidsberekeningen als uitgangspunt genomen. En dan gaat het mis. De evenementenkalender had geen bindende werking, simpelweg omdat deze kalender niet in de planregels was opgenomen.

Aard, aantal & omvang evenementen in planregels
Verder had de MER als doel gesteld dat de overige evenementen op het evenemententerrein geen overschrijding van de grenswaarde van 50 dB(A) zouden veroorzaken (afgezien van het driedaagse festival Lowlands).

Tussen haakjes: de Afdeling bestempelde het bungalowpark als het omgevingstype ‘rustige woonwijk’. En hier hoort volgens de Afdeling de voorkeursgrenswaarde van 45 dB(A) bij, zodat je ook vraagtekens kon plaatsen of met de berekende geluidsbelasting van 50 dB(A) wel een aanvaardbaar leefklimaat zou bestaan. Maar goed.

Om de dus toch al twijfelachtige doelstelling te halen, ging men in de MER bij de berekening van deze geluidsbelasting op het nieuwe bungalowpark uit van een bepaald aantal evenementen, voor een bepaalde duur en met een bepaald aantal bezoekers per evenementendag.

Een ‘mooie’ doelstelling met goede uitgangspunten. Alleen je hebt er niks aan. De uitgangspunten om tot deze doelstelling te komen waren niet vastgelegd in de planregels. De beoogde maximale geluidsbelasting was dan ook onvoldoende gewaarborgd in het plan.

Vorig jaar is al een paar keer bepaald (ABRvS 5 januari 2011, 200904136/1/R3, ABRvS 16 februari 2011, TBR 2011/99 en ABRvS 13 juli 2011, 200903724/1/R3) dat je in de planregels voor een evenemententerrein moet aangeven hoeveel evenementen, welke soort evenementen en hoeveel bezoekers dit evenemententerrein met zich mee zal brengen. De rechtszekerheid gebiedt immers duidelijkheid te bieden over de vraag welke milieugevolgen voor de omgeving van de evenementen kunnen optreden.

Ook zijn hierbij andere ruimtelijke aspecten, zoals verkeersaspecten, van belang. Denk hierbij aan de belasting van de aan- en afvoerwegen en de parkeerdruk die de beoogde evenementen met zich mee zullen brengen.

Begrippen in planregels
Ook ging men in de MER er van uit dat er alleen ‘kleinschalige en geluidarme evenementen’ zouden worden georganiseerd.

Maar in het plan werd het begrip ‘kleinschalig evenement’ wel gedefinieerd in de planregels, maar kwam dit begrip niet meer in de regels van de bestemming terug. In die regels werd alleen gesproken over een ‘evenement’. Het begrip ‘kleinschalig evenement’ was daarom betekenisloos. Volgens de regels van de bestemming waren er immers ook andere evenementen mogelijk.

Herkansing
De raad kreeg van de Afdeling een herkansing. Zo moest de raad alsnog de uitgangspunten van de MER waarborgen in de planregels.

Bron: afgelopen week bepaald in ABRvS 29 februari 2012, 201002029/1/T1/R2