Een artikel van mevrouw E. Huisman van De Voort Advocaten | Mediators, sectie vastgoed & overheden

Artikel 2 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn. Als er een gemeentelijke voorkeursrecht op een perceel rust, moet de eigenaar daarvan in het geval hij het perceel wil vervreemden het eerst aan de gemeente te koop aanbieden (hierna: de aanbiedingsplicht). Het doel van de Wvg is onder andere om de overheid een betere uitgangspositie op de grondmarkt te verschaffen voor de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen (zie verder: “Wet voorkeursrecht gemeenten  verklaard”, mr. J.B. Mus en mr. P.C.E. van Wijmen).

Een eigenaar zoekt wel eens naar constructies om zijn met voorkeursrecht belast perceel zonder schending van de aanbiedingsplicht te verkopen en uiteindelijk ook in eigendom te leveren aan een derde (meestal een ontwikkelaar die een goede prijs voor het perceel wil betalen). Als de gemeente achter zo’n transactie of constructie komt, kan zij via een civiele procedure die rechtshandeling(en) nietig laten verklaren. De gemeente kan namelijk op grond van artikel 26 Wvg de nietigheid inroepen van een rechtshandeling die is verricht ‘met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie’.

In de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem d.d. 3 mei 2012 was zo’n beroep van de gemeente Enschede aan de orde (LJN: BW5136). De feiten waren als volgt. Het college had op 1 december 2009 een besluit genomen tot voorlopige aanwijzing van gronden in de gemeente Enschede, de gemeenteraad heeft vervolgens op 15 februari 2010 besloten dit voorkeursrecht te bestendigen op grond van artikel 5 Wvg. Op 5 oktober 2010 bleek de Gemeente dat de eigenaar van de gronden, TEP III Automotive Holland B.V. (hierna: TEP), het appartementsrecht en twee percelen gelegen binnen het gebied waarop het voorkeursrecht betrekking had, had verkocht aan K. Deze verkoop zou op 22 november 2009 zijn overeengekomen en zijn vastgelegd in een door zowel TEP als K op 23 september 2010 getekend koopcontract. De Gemeente doet een beroep op artikel 26 Wvg en heeft bij de rechtbank Almelo verzocht om nietigverklaring van de koopovereenkomsten.

TEP stelt dat er tussen TEP en K twee koopovereenkomsten zijn overeengekomen, te weten een koopovereenkomst op 22 november 2009 (overeenkomst I) en één op 23 september 2010 (overeenkomst II). Dit onderscheid is voor TEP van (cruciaal) belang omdat overeenkomst I is overeengekomen voordat het gemeentelijke voorkeursrecht werd gevestigd en om die reden niet valt onder het bereik van artikel 26 Wvg. Het hof bepaalt dat uit het dictum van de bestreden beschikking inderdaad moet worden afgeleid dat de rechtbank Almelo uitsluitend overeenkomst II heeft vernietigd. Vervolgens overweegt het hof dat TEP niet, althans niet voldoende, het bestaan van overeenkomst I heeft onderbouwd. In de verdere beoordeling van het geding gaat het hof dan ook uitsluitend uit van (het bestaan en de datum van) overeenkomst II.

TEP stelt zich vervolgens op het standpunt dat overeenkomst II geen afbreuk doet aan het gemeentelijke voorkeursrecht. De overeenkomst zou namelijk niet gesloten zijn om de prijs van het appartementsrecht en de twee percelen op te drijven. Pas indien het gemeentelijk voorkeursrecht komt te vervallen dient de overdracht van het economische eigendom van TEP van, althans de beschikkingsmacht van TEP over, de objecten plaats te vinden. Onder verwijzing naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (Hoge Raad, 27 juni 2008, LJN: BD1381) overweegt het hof dat de koopovereenkomst de kennelijke strekking heeft op enig moment het eigendomsrecht op het appartementsrecht en de twee percelen van TEP te doen (laten) overgaan op K. Dit is voldoende om tot het oordeel te komen dat artikel 26 Wvg van toepassing is. De eigendomsoverdracht hoeft niet tijdens het bestaan van het voorkeursrecht te geschieden om onder het bereik van artikel 26 Wvg te vallen.

TEP voerde ook nog aan dat de toepassing van artikel 5 en 26 Wvg zowel in het algemeen, als in dit specifieke geval, in strijd zou zijn met artikel 1 Eerste protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (hierna: het protocol). Het hof verwijst naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (Hoge Raad, 13 november 2009 LJN: BI6259.) De Hoge Raad oordeelde dat met name van belang is dat door het wettelijke voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht van de rechthebbende omdat de rechthebbende bevoegd blijft zijn gronden te vervreemden waarbij de werkelijke waarde zal worden ontvangen. Het hof komt tot het oordeel dat ook in dit specifieke geval de gemeente niet in strijd met artikel 1 van het protocol heeft gehandeld. Het hof oordeelt het hoger beroep ongegrond en de koopovereenkomst blijft vernietigd op grond van artikel 26 Wvg.

Bovenstaande uitspraak bevestigt dat het voor een  eigenaar van een perceel waarop een gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd, niet is toegestaan om met een geïnteresseerde koper alvast een koopovereenkomst te sluiten met de voorwaarde dat uitsluitend gevolg zal worden gegeven aan de overeenkomst indien er geen gemeentelijk voorkeursrecht meer op het perceel rust. Gegeven de achtergrond van het Wvg is dit niet gek, de eigenaar biedt immers op deze manier in zekere zin zijn (recht op een) perceel ter vervreemding aan en dit mag op grond van de Wvg uitsluitend indien de gemeente eerst de gelegenheid heeft gehad om het  te kopen.

Een artikel van Max Seelen van Patres.

Hoofdregel onderzoeksplicht
Op het moment dat je een besluit binnen het omgevingsrecht neemt, moet je rekening houden met de feiten en omstandigheden die dan gelden (ex nunc besluitvorming). Dat is de hoofdregel van artikel 3:2 Awb.

Nuancering hoofdregel
Binnenkort wordt deze hoofdregel ‘genuanceerd’ met een ‘houdbaarheidsbepaling’. Een besluit kan dan altijd worden gebaseerd op onderzoeken en gegevens van 2 jaar oud of jonger. In dat geval hoef je de actualiteit van je besluit niet verder te motiveren. Als je van de initiatiefnemer toch een recenter of actueler onderzoek eist, moet je hier toch een goede reden voor hebben. Bijvoorbeeld wanneer de aard van het besluit dit met zich meebrengt.

Wanneer de onderzoeken echter ouder zijn dan 2 jaar, dan kan de houdbaarheid van deze onderzoeken nog wel ter discussie staan (met alle gevolgen voor je motivering van dien).

Maar dat speelt eigenlijk alleen wanneer de actualiteit (of het gebrek hieraan) van de onderzoeken ter discussie wordt gesteld of wanneer je aan je klompen had kunnen aanvoelen dat de onderzoeken toch wel erg oud zijn (dit geldt natuurlijk in mindere mate bij onderzoeken met een statisch karakter, zoals een bodem- of een archeologisch onderzoek).

Waarom deze nuancering?
Met deze houdbaarheidsbepaling wil de wetgever voorkomen dat besluitvorming tijdens de voorbereidingsprocedure iedere keer wordt ingehaald door nieuwe (input)gegevens en herberekeningen. Dit vertraagt de boel alleen maar en kost een hoop extra geld (aldus een vrije vertaling van de memorie van toelichting).

Wanneer van toepassing?
Deze houdbaarheidsbepaling geldt straks voor besluiten die je neemt op grond van bijvoorbeeld de Wet geluidhinder, de Wet bodembescherming, de Wabo-vergunningen waarop de uitgebreide procedure van toepassing is (artikel 13.1 en 13.5 Wet milieubeheer), de Wabo-vergunningen waarop de reguliere procedure van toepassing is (artikel 3.1a Wabo), de bestemmingsplannen en de inpassingplannen (artikel 3.37 Wro en Bro).

Als je dus in een van deze besluiten een onderzoek gebruikt van 2 jaar oud en er zijn toch meer actuele gegevens beschikbaar, dan handel je dus niet onzorgvuldig.

Bron: Kamerstukken 33 135

Dat woningcorporaties als toegelaten instellingen de belangen van de volkshuisvesting dienen, is reeds bekend. Daarbij is recent ook meermaals gebleken dat deze corporaties op basis van het beleid dat zij terzake hanteren veelvuldig in het nieuws verschijnen. De discussie omtrent het financiële toezicht op corporaties is enorm. Het is deze discussie die bijna doet vergeten wat een belangrijke kerntaak van de woningcorporaties is en de beweging in dat speelveld, namelijk de verhuur van sociale woningen.

Sociale woningen worden voor een huurprijs van maximaal € 664,66 per maand verhuurd aan personen met een inkomen tot de inkomensgrens van € 34.085,- per jaar. Corporaties zijn verplicht 90% van de in haar eigendom zijnde sociale woningen te verhuren aan personen die voldoen aan dit inkomenscriterium. De overige 10% van de woningen kunnen corporaties eventueel verhuren aan personen met een inkomen boven deze grens. Geschat wordt dat de corporaties samen ruim 30% van de gehele woningvoorraad in Nederland beheren ten behoeve van deze sociale sector. Dit zorgt er voor dat in veel procedures betreffende het huurrecht als verhuurder een corporatie optreedt. Uit deze jurisprudentie blijkt dat meer dan eens de doelstellingen en de bijzondere positie van een corporatie op het gebied van de volkshuisvesting van invloed zijn op de rol van verhuurder.

Zowel kantonrechters, gerechtshoven maar ook de Hoge Raad leggen de nadruk op bovengenoemde bijzondere positie van de corporatie als verhuurder. Die bijzondere positie kan blijken uit zowel extra (zorg)plichten die op een corporatie kunnen rusten in de functie van verhuurder, maar juist ook in extra belangen van een corporatie bij het realiseren van de doelstelling op het gebied van de volkshuisvesting. Een en ander blijkt uit een aantal recente arresten van de Hoge Raad die in dit artikel aan de orde worden gesteld.

Allereerst het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 (LJN: BV1767). Het betreft hier een geschil over de vraag of een corporatie een bepaalde vergoeding voor administratie en verhuurderskosten aan haar huurders in rekening mag brengen. Deze vergoeding (ad €115,- tot €125,- ) wordt bij het sluiten van de huurovereenkomsten bij de nieuwe huurders in rekening gebracht. De huurders klagen in deze procedure dat de corporatie met deze vergoeding een niet redelijk voordeel ex artikel 7:624 BW heeft bedongen en dit beding daardoor nietig is. De Hoge Raad volgt het gerechtshof dat oordeelt dat van een dergelijk voordeel geen sprake is indien de huurders gebaat zijn bij de prestatie waarvoor de vergoeding is gevraagd. Op basis van de omstandigheden zal moeten worden beoordeeld in hoeverre de kosten redelijk zijn. De Hoge Raad oordeelt dat gezien de werkzaamheden die aan corporaties zijn opgedragen (in het kader van de volkshuisvesting), deze corporaties als verhuurders extra terughoudend dienen te zijn bij de beoordeling van de redelijkheid van concrete kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht.

Op het gebied van financiële regelingen en belangen lijken corporaties door bovenstaand arrest dus in een meer bijzondere positie te worden gezet als verhuurder dan bijvoorbeeld particuliere verhuurders. Ditzelfde geldt onder meer voor een door een corporatie als verhuurder aangezegde ontbinding van de huurovereenkomst, zo blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 10 april 2012 (LJN: BW2267). Een corporatie heeft een huurder de ontbinding van een huurovereenkomst aangezegd, aangezien deze huurder een medewerker van de corporatie had mishandeld. Ten tijde van die mishandeling verkeerde de bewuste huurder in een psychose, terwijl voordien nimmer sprake was van enig probleem met de huurder. Het gerechtshof en de Hoge Raad oordelen dat de corporatie gelet op de handelingen van de huurder wettelijk gerechtigd is de huurovereenkomst te ontbinden. Maar op basis van de redelijkheid en billijkheid wordt die ontbinding door de Hoge Raad toch als onaanvaardbaar geacht. De Hoge Raad overweegt ook hier dat gelet op de taken van de corporatie op het gebied van de volkshuisvesting, de corporatie aandacht moet hebben voor de psychische gesteldheid van de huurder en de mogelijk meer vergaande gevolgen indien daadwerkelijk tot ontbinding wordt overgegaan, vooral ook nu de huurder na behandeling geen overlast meer heeft veroorzaakt. De door de corporatie gevorderde ontbinding wordt derhalve onaanvaardbaar geacht in verband met de redelijkheid en billijkheid.

Uit deze arresten van de Hoge Raad blijkt eens te meer dat iedere corporatie als toegelaten instelling gezien wordt als een bijzondere verhuurder. En daarmee staan deze twee arresten niet op zichzelf. Maar deze bijzondere positie is niet per definitie nadelig voor corporaties. Zo oordeelde de Hoge Raad bij arrest van 18 juni 2010 (LJN: BM0893) bijvoorbeeld dat een corporatie aanspraak kan maken op onder meer winst uit ongeoorloofde onderhuur zoals door een huurder zou zijn verdiend. De Hoge Raad komt tot dit oordeel nu corporaties groot belang hebben bij het voorkomen van de onttrekking van de sociale huurwoningen aan de doelgroep waarvoor deze woningen zijn bestemd (hetgeen ongeoorloofde onderhuur tot gevolg zou kunnen hebben). Naast de ontbinding en ontruiming werd in dit geval schadevergoeding in de vorm van winstafdracht van de hoge huurgelden die de huurder rekende van zijn onderhuurder aan de corporatie toegewezen.

In de huidige discussie betreffende het verscherpen van het (financiële) toezicht op woningcorporaties, wordt door diverse (politieke) partijen gesteld dat deze corporaties zich alleen zouden moeten richten op hun taken betreffende de volkshuisvesting. Gelet op de bovengenoemde arresten zullen de corporaties zich bij het uitoefenen van die taken bewust moeten blijven van de bijzondere positie die zij daarin als verhuurder vervullen.

Auteur: Marly Bastick-van Marrewijk (mbastick@lawton.nl)

bron: 

http://www.lawton.nl/newsletter-news/689?nieuws_id=1042&nieuwsbrief_id=58

Corporaties staan in het centrum van de belangstelling. En terecht, zij spelen een zeer belangrijke rol in de volkshuisvesting. Met de Herzieningswet is in de Tweede Kamer de aanpassing van de regelgeving voor corporaties in behandeling. De Minister heeft naar aanleiding van de kwestie Vestia een onderzoekscommissie ingesteld. Daarmee in verband is ook een parlementaire enquête voor het najaar gepland. Het rare is dat er brede overstemming lijkt dat de Herzieningswet niet vertraagd mag worden door de parlementaire enquête. Zeker als gekeken wordt naar de samenvatting van wat parlementair onderzocht zou moeten worden, is het merkwaardig te moeten constateren dat kennelijk niet beoogd is de Herzieningswet op de conclusies aan te passen. Gaat het nu om het bespreken van incidenten of het analyseren van de problematiek in den brede en het zoeken van oplossingen? Ik zou menen het laatste, maar het eerste lijkt te gebeuren. De discussie rond corporaties lijkt vooral een kwestie van incidentenpolitiek.

Wat is er aan de hand?

Een analyse van het met de Nota van Wijziging aangepaste wetsvoorstel leidt tot de conclusie dat er juridisch gezien niet veel gebeurt. In de toelichting op het wetsvoorstel blijkt dat het doel is

• meer structuur in de regelgeving aan te brengen,
• de veranderde positie van corporaties en de Europese invloed te verwerken en
• te reageren op (eerdere) incidenten door vooral het interne toezicht bij corporaties te versterken.

Verder is het de bedoeling dat een balans tot stand wordt gebracht in de samenwerking tussen gemeenten en corporaties door de positie van de gemeenten te versterken. Structurering van regelgeving is mooi, maar betreft vooral een cosmetische kwestie. Het maakt de juridische realiteit niet anders.

Blijft over het versterken van het toezicht en het versterken van de positie van de gemeenten. De regering is van mening dat versterken van toezicht niet moet gebeuren door het invoeren van toezicht door de overheid voorafgaand aan interne besluitvorming. Corporaties zijn private ondernemingen en daarbij past vooral een systeem van checks and balances door intern toezicht. Dat is een keuze. In ieder geval komt het er nu op neer dat het externe toezicht min of meer hetzelfde blijft, zij het dat het CFV (dat wordt: de autoriteit) iets meer armslag krijgt en een dwangsom mag opleggen. De minister en de autoriteit mogen aanwijzingen geven. Het blijft natuurlijk vooral een systeem van reactief handelen. Wat dat betreft zou het rapport dat brancheorganisatie AEDES onlangs heeft geproduceerd (“Toezicht met bite”) eens in de discussie kunnen worden meegenomen.

Dan het interne toezicht. De constatering van de regering is dat het interne toezicht blijkt te hebben gefaald. De versterking van het interne toezicht met de Herzieningswet gebeurt door grosso modo drie maatregelen.

• Ten eerste het vaststellen van een drempelbedrag waarboven goedkeuring van de raad van toezicht nodig is (was in de praktijk bij de meeste corporaties al zo geregeld) en de mogelijkheid voor de Minister een toezichthouder te schorsen en voor ontslag voor te dragen.
• Ten tweede door een regeling voor aansprakelijkheid voor toezichthouders bij onbehoorlijk bestuur. Ook hier vooral reactieve maatregelen waarvan de vraag is wat de regeling precies zal bijdragen om incidenten te voorkomen. Wellicht zal het wel leiden tot het verkleinen van de markt van potentiële toezichthouders, maar dat terzijde.
• Ten derde blijft dan uiteindelijke over het versterken van de gemeentelijke positie.

De analyse in de toelichting op het wetsvoorstel is dat corporaties te weinig bijdragen aan de lokale volkshuisvesting en dat gemeenten meer moeten kunnen afdwingen, maar de analyse op dat punt is wat mager. De vraag is wat de objectieve gegevens zijn waarmee die conclusie wordt getrokken. Uit een rapport dat de regering in 2011 heeft gepubliceerd blijkt dat corporaties op dit punt een andere mening hebben en dat ook veel gemeenten de bijdragen van corporaties erkennen. Verder blijkt dat zowel gemeenten als corporaties de samenwerking positief kwalificeren. Een logische conclusie zou dan kunnen zijn dat geen sprake is van onwil. Wat is er dan wel aan de hand? Die analyse lijkt nog nooit te zijn gemaakt, maar in hetzelfde rapport liggen daar wel de bouwstenen voor klaar. Veel gemeenten blijken namelijk niet over prestatieafspraken met corporaties te beschikken. Ook woonvisies blijken, hoewel dat met het rapport niet is onderzocht, soms te ontbreken, want dit wordt  wel als reden genoemd voor het ontbreken van prestatieafspraken. Ook blijkt dat in de prestatieafspraken die wel zijn gemaakt een duidelijke structuur over de onderwerpen die geregeld moeten worden niet te bestaan. Er is een grote diversiteit aan onderwerpen maar een duidelijke analogie met de prestatievelden in het BBSH ontbreekt. Ook blijkt er nogal wat verschil te zijn in de “hardheid” van de afspraken. Dat is opmerkelijk. Immers, op lokaal niveau krijgt de volkshuisvesting uiteindelijk zijn daadwerkelijke vorm. En zowel in de huidige regelgeving als in het wetsvoorstel staat centraal dat gemeenten de regie voeren met een woonvisie, corporaties daar hun plannen op afstemmen en dan vervolgens met gemeenten tot prestatieafspraken komen. Aangenomen mag dan worden dat die prestatieafspraken synchroon lopen met de wettelijke omschrijving van de taken van gemeenten en corporaties. Tegelijk moet geconstateerd worden dat dit door de wetgever met de mond wordt beleden in de toelichting op de regelgeving, maar dat het niet in de regelgeving is terug te vinden. Op dit punt heeft er in de Tweede Kamer discussie plaatsgevonden, maar bijna alle partijen zijn het er dan uiteindelijk over eens dat woonvisies en prestatieafspraken van zeer groot belang zijn, maar dat die niet nader geregeld mogen worden omdat dat indruist tegen de gemeentelijke autonomie. Dat lijkt een objectieve vaststelling, maar is feitelijk een (subjectieve) aanname. Als bijvoorbeeld wordt gekeken naar de planologie staat ook voorop dat de gemeentelijke autonomie bij het vaststellen van bestemmingsplannen uitgangspunt is. Met de invoering van de Grex-wet is echter ingesprongen op de gemeentelijke praktijk dat wordt gewerkt met afspraken met ontwikkelaars. Daarvoor is een wettelijke basis gecreëerd waarbij de keuze bestaat tussen het vaststellen van een exploitatieplan voor kostenverhaal en over locatieontwikkeling, of het kostenverhaal contractueel regelen. Wat geregeld moet worden, wordt zowel geïndiceerd door de wetgeving als door een centraal vastgestelde kostensoortenlijst. De structuur ligt er dus en de gemeentelijke autonomie is veilig gesteld doordat een vrijheid bestaat in het regelen van de onderwerpen. Waarom kan dat niet in de volkshuisvesting?

Wat gebeurt er op dit punt wel in de Herzieningswet? Er wordt slechts volstaan met een “aanscherping” van de norm die gehanteerd moet worden. Waar in het BBSH nog is geregeld dat corporaties het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid in acht nemen, stelt de Herzieningswet voor dat zij er in redelijkheid aan moeten bijdragen. Een grammaticale wijziging waarmee zeker niet op voorhand vaststaat dat er veel effect van zal uitgaan. Zeker niet als de structuur voor het maken van afspraken te veel ruimte open laat.

Het zou mooi zijn als tijdens de parlementaire enquête ook dit aspect – is het proces aan de voorkant wel goed geregeld op lokaal niveau? - eens nader zou worden onderzocht en niet alleen wordt gefocust op incidenten. Wat de incidenten – die er zeker zijn en ook niet mogen worden gebagatelliseerd - betreft moet ook niet vergeten worden dat er in 2010 totaal 418 corporaties waren, waarvan het (meer dan) overgrote deel het goed doet en dat corporaties op dit moment, ondanks de economische crisis, nog de enige partijen zijn die zonder veel morren in de woningbouw investeren. Dat doen zij ondanks dat zij na de Europese discussie steeds harder worden aangepakt met heffingen en belastingen en zij bovendien in hun kerntaak (verhuur aan de doelgroep) blijkens de jurisprudentie zwaardere eisen krijgen opgelegd dan andere verhuurders.

Politieke partijen roepen graag dat de sector ziek is. Het zou mooi zijn als eens gekeken wordt of de goede wil die er over het algemeen wel degelijk is en die ook door gemeenten wordt onderkend, beter kan worden omgezet in een goede samenwerking op gemeentelijk niveau om de volkshuisvesting te stimuleren. Het alleen richten op incidenten werkt generaliseren in de hand en vernauwt de focus op de problematiek. Daarmee worden de verkeerde middelen bedacht op basis van onvoldoende voldragen analyses. Beter en strenger toezicht is prima. Daarmee voorkom je veel problemen echter niet. Het blijft immers voornamelijk reactief handelen. De collectieve verontwaardiging over de affaire Vestia is bijvoorbeeld begrijpelijk,. Ik ken de precieze feiten van de kwestie niet, maar men zou zich eens de vraag kunnen stellen hoe men zich als toezichthouder of bestuurder zelf zou hebben gedragen, als er een positief advies van een deskundige voorligt met wervende taal van een gerenommeerde bank en beloftes over grote voordelen waarmee het maatschappelijk vermogen dat kan worden gebruikt voor de kerntaak zou kunnen worden vergroot. Natuurlijk kan gesteld worden dat men had moeten begrijpen dat het te riskant was. Maar hoeveel deskundigen zijn er niet nodig om überhaupt uit te leggen wat er aan de hand is, laat staan waarom begrepen had moeten worden dat er op dat moment iets mis was. Nog los van het zand dat de bestuurders en de toezichthouders naar verluidt in de ogen was gestrooid was treasury bij de meeste corporaties op dat moment nog slechts een minder groot agendapunt. Uiteraard ten onrechte, maar niet helemaal onbegrijpelijk, alleen al gezien het feit dat de discussie pas is opgelaaid nadat het flink mis was gegaan. De kwestie is niet goed te praten. Wel dient het reageren op incidenten in een redelijke context te worden geplaatst. In de media blijken ongeveer 10 echt aansprekende incidenten breed te zijn uitgemeten. Dat betekent dat (afgemeten aan het totaal aantal woningcorporaties) 98% van de corporaties buiten schot is gebleven. Dergelijke incidenten mogen niet als enige drijfveer dienen om draconische, reactieve maatregelen (althans maatregelen die draconisch lijken, maar waarvan de effectiviteit kan worden gerelativeerd) af te kondigen en daar dan mee te volstaan. De aandacht zou ook – en wellicht: vooral – moeten worden gericht op de proactieve maatregelen zoals het scheppen van meer structuur op lokaal niveau, gekoppeld aan een minder subjectieve norm voor de bijdrage van corporaties aan de lokale volkshuisvesting. Met incidentenpolitiek komt men niet tot een dergelijke aanpak.

Deze en andere onderwerpen zullen aan de orde komen in de cursus “Actuele regelgeving woningcorporaties” die op 5 juni 2012 in Utrecht gehouden zal worden (zie: www.berghauserpontacademy.nl).

M.J. de Groot, Advocaat bij Lawton Advocaten te Rotterdam, toezichthouder bij een corporatie. Hij verricht onderzoek op het gebied van de volkshuisvesting bij de VU.

Bekijk origineel artikel

Een artikel van Max Seelen van Patres.

Als je 10 woningen wil bouwen in afwijking van het bestemmingsplan, dan bestaat jouw bouwplan uit 2 activiteiten in de zin van de Wabo: afwijken van het bestemmingsplan en bouwen.

Deze activiteiten worden feitelijk tegelijkertijd uitgevoerd en hiervoor kun je op dit moment niet 2 deelvergunningen aanvragen. Dit alles moet in 1 omgevingsvergunning worden geregeld, aldus artikel 2.7 Wabo. Het gaat hier dus om de ‘onlosmakelijke samenhang’ van bepaalde activiteiten.

Begrip ‘onlosmakelijke samenhang’
Gelukkig kennen we bij onze wetgeving tekst & toelichting. Hierin kun je lezen wat nou eigenlijk de bedoeling is van het omslachtig geschreven artikel 2.7 Wabo. Kennelijk ziet de wetgever dit nu ook in. In de Wabo (artikel 1.1) wordt daarom een definitie van het begrip ‘onlosmakelijke samenhang’ opgenomen.

Onlosmakelijke samenhang deels losgelaten
Maar dat is niet het enige wat in de Wabo gaat veranderen. De systematiek van de Wabo wordt voor een belangrijk deel op zijn kop gezet. Zo wordt de huidige onlosmakelijke samenhang voor een deel losgelaten.

De activiteit ‘afwijken van het bestemmingsplan’ wordt namelijk losgeweekt van de ‘onlosmakelijke samenhang’. Hiervoor kun je dus straks een deelvergunning aanvragen. Het grote voordeel van deze wetswijziging is dat er een echte fasering kan worden bereikt in de besluitvorming over je project. Je kunt dan – vooruitlopend op de aanvraag van de vergunning om te bouwen - een deelvergunning en een rechtstitel verkrijgen om de gronden alvast bouwrijp te maken. En als je voor het bouwrijp maken ook alvast bomen moet kappen of een uitrit moet aanleggen, dan vraag je hiervoor ook een vergunning aan. Dat verandert natuurlijk niet.

Maar we kennen nu toch ook faseringsmogelijkheden? Ja, dat klopt (artikel 2.5 Wabo). Alleen je kunt na een vergunningverlening eerste fase pas met het bouwrijp maken (afwijken van het bestemmingsplan) beginnen wanneer de vergunning tweede fase (bouwen) in werking is getreden.

Extra weigeringsgrond bouwen
Inherent aan de bovenstaande wijziging van de onlosmakelijke samenhang, is een aanvulling van de weigeringsgronden voor een vergunning om te bouwen (artikel 2.10 Wabo). Die vergunning kan straks niet geweigerd worden wanneer er een vergunning is verleend voor het gebruik in strijd met het bestemmingsplan (planologisch afwijkingsbesluit). Die vergunning wordt dus een toetsingskader voor de vergunning om te bouwen.

Het is overigens niet de bedoeling om van het planologisch afwijkingsbesluit een algemeen toetsingskader te maken voor toekomstige niet uitgekristalliseerde bouwplannen. Het moet dus gaan om concrete plannen (maar ja, wat is algemeen en wat is concreet?).

Maar wanneer eenmaal de vergunning om af te wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de 10 woningen is verleend, dan mag je de woningen stapsgewijs bouwen door meerdere vergunningen voor het bouwen aan te vragen. Bijvoorbeeld na 1 jaar 3 woningen en na 2 jaar de overige 7 woningen. Deze mogelijkheid bestond onder het oude recht ook (ABRvS 22 juni 2011, AB 2011/194).

Verschil is (waarschijnlijk) wel, dat men niet meer bij iedere vergunning om te bouwen, ook het planologisch afwijkingsbesluit ter discussie kan stellen. Hoewel juridisch verklaarbaar, kon dit vreemd genoeg onder het oude recht wel.

Handigheidje
In het verlengde van dit alles, introduceert de wetgever nog een handigheidje (artikel 2.5a Wabo). Stel, je hebt al een vergunning om te wijken van het bestemmingsplan in huis. Een tijdje later vraag je een vergunning om te bouwen aan, maar door een aanpassing van het Bouwbesluit of veranderde marktomstandigheden past de beoogde vergunning om te bouwen niet meer binnen de kaders van je planologisch afwijkingsbesluit. In dat geval mag je ook het planologisch afwijkingsbesluit aanpassen (dat worden nog leuke discussies hoever je hiermee mag gaan).


Bron: Kamerstukken 33 135 en ‘Het wetsvoorstel voor het permanent maken van de Chw nader beschouwd’, TBR 2012/63

Een artikel van Max Seelen van Patres.

Althans, vanaf het moment dat het wetsvoorstel ‘voor het permanent maken van de Crisis- en herstel’ de eindstreep haalt (Kamerstukken 33 135). Het gaat hier dus om artikel 1.4 Crisis- en herstelwet (Chw). In dit artikel is bepaald dat – bijvoorbeeld – gemeenten geen beroep mogen instellen tegen Chw-besluiten, mits deze besluiten niet tot die gemeenten zijn gericht.

Nu is het altijd de bedoeling van de wetgever geweest dat deze beperking van het beroepsrecht voor gemeenten beperkt was tot besluiten van het Rijk. Maar zo stond het niet in de wet (artikel 1.4 Chw) en dan volgt de bestuursrechter (zoals wel vaker) de tekst van de wet en niet de toelichting hierop (ABRvS 29 juli 2011, 201011757/14/R1). Gevolg was dat gemeenten geen beroepsmogelijkheden hadden tegen provinciale Crisis- en herstelbesluiten.

De VNG en de Unie van Waterschappen vonden dit maar niks en hebben daarom aan onze minister gevraagd de Chw-wet conform de achterliggende  bedoeling te formuleren.

Dit betekent dus dat je als gemeente straks wel beroep mag instellen tegen een Chw-besluit van de provincie, maar niet van het Rijk.

Toch kun je je afvragen waarom je als gemeente dan wel beroep mag aantekenen tegen Chw-inpassingsplannen van de provincie en niet van het Rijk?

Bron: Kamerstukken 33 135 en ‘Het wetsvoorstel voor het permanent maken van de Chw nader beschouwd’, TBR 2012/63

Een artikel van Max Seelen van Patres.

Belangenafweging in een ‘keurslijf’

Zoals bekend, weegt het handhavingsbelang voor onze hoogste bestuursrechter nagenoeg altijd zwaarder dan de belangen van de overtreder. Vaak zelfs meer dan een gedogend bestuursorgaan lief is.

Alleen wanneer er sprake is van (hele) bijzondere omstandigheden komt de overtreder weg met zijn overtreding. Denk hierbij onder meer aan concreet zicht op legalisatie of een incidentele en – qua ernst – te verwaarlozen overtreding.

Enfin, handhaven is dus een kwestie van een gedegen afweging van alle voors en tegens, maar wel in een ‘keurslijf’. Toch niet altijd eenvoudig.

Eigen schuld

Wat je hierbij nu ook mag afwegen, is de vraag of de overtreder zichzelf in die benarde positie heeft gebracht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een wijziging van de bestemming van zijn perceel, terwijl hij dit - achteraf gezien - toch niet zo’n goed idee vindt en het overgangsrecht voor hem ook geen oplossing biedt.

Wanneer hij hiertegen niets heeft ondernomen, dan kun je hem dit ‘stilzitten’ in de handhavingsprocedure tegenwerpen. Dan had hij maar gebruik moeten maken van de rechtsmiddelen tegen die bestemmingswijziging.

Bron: ABRvS 25 april 2012, 201108029/1/A1